2024 yılında Türkiye genelinde 3 milyon 65 bin 872 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Gayrimenkul satışlarından elde edilen gelirlerin doğru şekilde vergilendirilmesi, satıcılar açısından büyük önem taşıyor. Gayrimenkul sahipleri için vergi uygulamaları, istisna tutarları ve hesaplama yöntemleriyle ilgili kapsamlı ve doğru bilgiye sahip olmak gerekiyor. Bu makalede, gayrimenkul satışlarında değer artışı kazancı konusu tüm detaylarıyla açıklanmaktadır.

Gayrimenkul Satışında Değer Artış Kazancı Nedir?

Değer artışı kazancı, bir gayrimenkulün satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda ortaya çıkan kazançtır. 2024 yılı itibarıyla, bir gayrimenkul satışından elde edilen kazancın 87 bin TL’si gelir vergisinden istisnadır. Ayrıca 2025 yılı için ise bu rakam 120 bin TL olacaktır.

Örneğin, 2024 yılında satın aldığınız konutu, 2028 yılı bitmeden satmanız durumunda, elde edeceğiniz kâr miktarı, belirlenen istisna tutarını aşarsa, beyan edilip vergilendirilmesi gerekir.

Gayrimenkul İktisap Tarihi Nasıl Belirlenir?

Gayrimenkul alım satımında değer artışı kazancı hesaplanırken önemli olan tarih, iktisap tarihi olarak kabul edilmektedir. İktisap tarihi, gayrimenkulün tapuda sizin adınıza tescil edildiği tarihtir. Ancak bazı özel durumlarda, gayrimenkulün fiilen kullanım tarihi tapu tarihinden önce olması mümkündür. Ayrıca bu durumda tapuya tescil yerine fiili kullanım tarihi baz alınmalıdır.

Fiili kullanım tarihinin kanıtlanması için şu belgeler kullanılabilir:

• Tahsis belgesi
• Teslim tutanakları
• Elektrik, su, doğalgaz faturaları
• Telefon faturaları

Bu belgelerle, tapu tarihinden önce kullanımın başladığını ispatlayabilir ve vergisel açıdan avantaj sağlamak mümkündür.

Gayrimenkul Satışlarında Vergi Hesabı Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul satışından elde edilen gelirin hesaplanmasında maliyetler, vergiler ve giderler önemlidir. Ayrıca satış fiyatından aşağıdaki maliyet ve giderler düşülerek kazanç hesaplanır:

• Gayrimenkulün alım bedeli (iktisap bedeli)
• Satış işlemi sırasında satıcının yaptığı harcamalar (komisyon, noter masrafları vb.)
• Ödenen tapu harcı ve benzeri vergiler

Ayrıca alım bedeli, gayrimenkulün satıldığı ay hariç olmak üzere, TÜİK tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre artırılarak güncellenmektedir. Bu güncelleme için yıllık en az %10’luk artış olması şartı aranır.

Örneğin, 2021 yılında 500 bin TL’ye alınan bir konut, 2024 yılında satılırken Yİ-ÜFE oranı üzerinden hesaplanarak güncellenir ve bu yeni rakam maliyet olarak kabul edilmektedir. Böylece, daha düşük vergi ödenmesi sağlanabilmektedir.

Gayrimenkulünüze Yaptığınız Ek Harcamaları Unutmayın

Gayrimenkule yapılan tadilat, onarım ve yenileme gibi ek harcamalar da maliyet bedeline dahil edilebilmektedir. Örneğin, konutunuza yaptığınız büyük tadilatlar, çatı değişimi, dış cephe mantolaması gibi harcamaları belgeli olarak sunarsanız, vergi matrahından düşebilirsiniz. Ayrıca bu durum, ödemeniz gereken vergiyi önemli ölçüde azaltabilmektedir.

Tarlaya Yapılan Evin Satışında Vergi Uygulaması

Tarla üzerine inşa edilen bir evin tarla ile birlikte satılması durumunda, değer artışı kazancı hesaplaması özel kurallara tabi olur. Bu durumda:

• Satış tarihinden önceki 5 yıllık süre, tarla satın alma tarihi üzerinden hesaplanmaktadır.
• İnşaat maliyetleri, toplam maliyet bedeline eklenmektedir.
• Satıştan elde edilen gelir, bu toplam maliyet çıkarıldıktan sonra belirlenmektedir. Ayrıca istisna tutarı düşülerek kalan tutar üzerinden vergilendirmektedir.

Örneğin, 2020 yılında satın aldığınız tarlaya, 2023 yılında ev yaptınız ve 2024 yılında satmak istiyorsanız; hem tarla alım bedeli hem de evin yapım maliyetini toplam maliyet olarak kabul etmelisiniz.

Gayrimenkul Miras Yoluyla Edinilmişse Vergi Durumu Ne Olur?

Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerin satılması durumunda elde edilen gelir, değer artışı kazancı olarak kabul edilmemektedir. Ve gelir vergisine tabi tutulmamaktadır. Bu nedenle, miras kalan gayrimenkullerin satışında değer artışı kazancı istisnasından yararlanılmaktadır. Ayrıca herhangi bir beyanname verilmesine gerek kalmamaktadır.

Gelir Vergisi Beyannamesi Nasıl ve Ne Zaman Verilir?

2024 yılında elde edilen değer artışı kazancı, 2025 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilmektedir. Ayrıca beyanname verme dönemi 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasıdır.

• Verginin birinci taksiti, resmi tatil nedeniyle 2 Nisan 2025 tarihine kadar ödenmelidir.
• İkinci taksit ise 31 Temmuz 2025 tarihine kadar ödenmelidir.

Beyanname vermek için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmî web sitesi üzerinden hazırlanan beyan sistemini kullanabilirsiniz: intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan.

Vergisel Avantaj İçin Nelere Dikkat Edilmeli?

• İstisna tutarlarını takip ederek beyanname sınırlarını doğru belirleyin.
• Gayrimenkul satışında fiili kullanım belgelerini saklayarak vergisel avantaj sağlayın.
• Harcamalarınızı belgeleyin ve maliyet bedelinden düşülmesini sağlayın.
• Yİ-ÜFE endeksini kullanarak maliyet bedelinizi güncelleyin.

2024 yılında gayrimenkul satanların, satış işlemlerinden doğacak değer artışı kazancını doğru hesaplaması, maliyet ve giderleri belgeleyerek vergi avantajı sağlaması gerekiyor. İktisap tarihini doğru belirlemek, ek harcamaları belgeli olarak tutmak ve yasal süreler içinde beyanname vermek önemlidir.

Diğer Emlak Haberleri için tıklayınız…